4 ค่าใช้จ่ายพึงประเมิน ก่อนรีไฟแนนซ์บ้าน 2568 และวิธีคำนวณความคุ้มค่าการ "รีไฟแนนซ์บ้าน" เป็นวิธียอดฮิตที่ผู้ขอสินเชื่อใช้เพื่อขอลดดอกเบี้ย และปรับเปลี่ยนเงื่อนไขการชำระหนี้ให้ง่ายขึ้น ซึ่งก่อนที่จะขอรีไฟแนนซ์บ้าน ผู้ขอสินเชื่อควรต้องประเมินค่าใช้จ่ายที่เกี่ยวข้องอย่างละเอียด และคำนวณความคุ้มค่าในระยะยาว เพื่อให้แน่ใจว่าการรีไฟแนนซ์บ้านครั้งนี้จะเป็นทางเลือกที่ช่วยเพิ่มความยืดหยุ่นในการชำระหนี้ และช่วยให้ประหยัดเงินได้จริง วันนี้…เราจะพามารีเช็กข้อมูลเกี่ยวกับค่าใช้จ่ายต่างๆ ที่ผู้ขอสินเชื่อควรคิดคำนวณให้ดีก่อนการรีไฟแนนซ์บ้านกันค่ะ
4 ค่าใช้จ่ายพึงประเมิน ก่อนรีไฟแนนซ์บ้าน
1. ค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์ หรือ ค่าโอน เป็นค่าใช้จ่ายที่ผู้กู้ต้องจ่ายให้กับสำนักงานที่ดิน เมื่อมีการเปลี่ยนแปลงเจ้าหนี้หรือผู้ถือกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สิน โดยปกติค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์จะคิดเป็น 2% ของราคาประเมินหรือมูลค่าทรัพย์สิน ซึ่งค่าใช้จ่ายส่วนนี้อาจมีมูลค่าสูง ในกรณีที่ทรัพย์สินมีมูลค่าสูง หากผู้ขอสินเชื่อต้องการลดค่าใช้จ่ายส่วนนี้อาจเลือกธนาคารที่มีโปรโมชันในการรีไฟแนนซ์บ้านที่ลดหรือยกเว้นค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์ เช่น โปรโมชัน "ฟรีค่าธรรมเนียมการโอน" เป็นต้น
2. ค่าจดจำนอง เป็นค่าใช้จ่ายที่จะเกิดขึ้นเมื่อมีการจดทะเบียนทรัพย์สินเป็นหลักประกันในการกู้เงิน หรือขอสินเชื่อกับธนาคาร โดยธนาคารจะเป็นผู้มีสิทธิ์ในทรัพย์สินที่จดจำนอง เมื่อผู้กู้ไม่สามารถชำระหนี้ตามข้อตกลง ธนาคารจะสามารถยึดทรัพย์สิน และขายทอดตลาดเพื่อชดเชยหนี้สินได้ โดยปกติค่าจดจำนองจะอยู่ที่ 1% ของวงเงินสินเชื่อที่ทำการรีไฟแนนซ์ ยิ่งวงเงินกู้สูง ค่าใช้จ่ายในส่วนนี้ก็จะสูงตามไปด้วย ผู้ขอสินเชื่อสามารถลดค่าใช้จ่ายส่วนนี้ได้ หากเลือกธนาคารที่มีโปรโมชันฟรีค่าจดจำนอง เป็นต้น
3. ค่าประเมินราคาทรัพย์สิน เป็นค่าใช้จ่ายที่จะเกิดขึ้นเมื่อมีการประเมินมูลค่าของทรัพย์สิน ก่อนที่ธนาคารจะอนุมัติสินเชื่อรีไฟแนนซ์บ้าน โดยค่าใช้จ่ายจะอยู่ที่ประมาณ 2,000 - 5,000 บาท
ปกติธนาคารจะทำการประเมินทรัพย์สินเพื่อทราบมูลค่าทรัพย์สินที่ถูกต้องตามสภาพปัจจุบัน ช่วยให้ธนาคารสามารถกำหนดวงเงินสินเชื่อให้เหมาะสมกับมูลค่าของทรัพย์สินนั้นๆ ซึ่งขั้นตอนในการประเมินทรัพย์สิน คือ ธนาคารจะส่งผู้ประเมินที่ได้รับอนุญาต เข้าพื้นที่บ้านหรือทรัพย์สินที่ต้องการประเมิน เพื่อตรวจสอบทรัพย์สิน เช่น การดูสภาพภายนอกและภายใน ทำเลที่ตั้ง ความต้องการของตลาด และคุณสมบัติอื่นๆ ที่เกี่ยวข้อง และเมื่อทำการประเมินทรัพย์สินแล้ว ผู้ประเมินจะจัดทำรายงานประเมินมูลค่าทรัพย์สินเพื่อส่งให้กับธนาคารพิจารณาอีกครั้งหนึ่ง
4. ค่าประกันชีวิต (MRTA/MLTA) เป็นค่าใช้จ่ายที่อาจเกิดขึ้นเมื่อมีการทำประกันชีวิตควบคู่กับสินเชื่อรีไฟแนนซ์บ้าน เป็นประกันเพื่อคุ้มครองกรณีที่ผู้กู้เสียชีวิตก่อนที่จะชำระหนี้หมด ซึ่งประกันนี้ช่วยให้ธนาคารมั่นใจว่าหากเกิดเหตุการณ์ที่ไม่คาดคิด เงินกู้จะได้รับการชำระคืนแน่นอนจากบริษัทประกัน และไม่ตกเป็นภาระต่อครอบครัวผู้กู้ ประกันชีวิตสำหรับสินเชื่อนี้มี 2 รูปแบบหลัก คือ MRTA (Mortgage Reducing Term Assurance) และ MLTA (Mortgage Level Term Assurance) ซึ่งมีรายละเอียดและความแตกต่างกัน คือ
MRTA (Mortgage Reducing Term Assurance)
วงเงินความคุ้มครองจะลดลงตามยอดหนี้ที่ลดลงไปเรื่อยๆ
หากผู้กู้เสียชีวิตก่อนชำระหนี้หมด บริษัทประกันจะจ่ายหนี้ที่เหลือให้ธนาคารตามวงเงินคงเหลือของหนี้ในช่วงเวลานั้น
ค่าเบี้ยประกันจะถูกกว่าประกันแบบ MLTA เพราะวงเงินคุ้มครองลดลงตามการผ่อนชำระหนี้
MLTA (Mortgage Level Term Assurance)
วงเงินความคุ้มครองคงที่ตลอดอายุสัญญาประกัน ไม่ว่าผู้กู้จะชำระหนี้ไปเท่าไรแล้ว
หากผู้กู้เสียชีวิตก่อนชำระหนี้หมด บริษัทประกันจะจ่ายวงเงินคุ้มครองตามที่กำหนดไว้ตั้งแต่ต้น ไม่ลดลงตามยอดหนี้
ค่าเบี้ยประกันสูงกว่า MRTA เพราะวงเงินคุ้มครองคงที่ และให้ความคุ้มครองมากกว่า
วิธีคำนวณความคุ้มค่าในการรีไฟแนนซ์
หลังจากที่เราทราบค่าใช้จ่ายพึงประเมิน ก่อนการตัดสินใจ รีไฟแนนซ์บ้านกันแล้ว ลำดับถัดไป เราควรคำนวณว่าการรีไฟแนนซ์บ้านครั้งนี้จะคุ้มค่าหรือไม่ โดยอาจพิจารณาจาก
1. เปรียบเทียบระหว่างอัตราดอกเบี้ยเก่ากับอัตราดอกเบี้ยใหม่
เหตุผลหลักของการรีไฟแนนซ์บ้าน คือต้องการลดอัตราดอกเบี้ย ดังนั้น ผู้กู้ควรคำนวณด้วยว่าอัตราดอกเบี้ยใหม่ที่ลดลง จะทำให้ยอดหนี้ที่ต้องชำระลดลงเท่าใด โดยอาจเปรียบเทียบดอกเบี้ยเก่ากับดอกเบี้ยใหม่ทั้งในระยะสั้น (3 ปีแรก) และระยะยาว เพราะการลดลงของดอกเบี้ยจะทำให้ยอดผ่อนชำระต่อเดือนลดลง และจะส่งผลให้ยอดดอกเบี้ยที่ต้องชำระทั้งหมดในระยะยาวลดลงไปด้วย
2. ระยะเวลาคืนทุนจากค่าใช้จ่ายรีไฟแนนซ์
เป็นการคำนวณว่าต้องใช้ระยะเวลาเท่าใดที่ค่าใช้จ่ายทั้งหมดในการรีไฟแนนซ์บ้านจะคุ้มทุนจากการประหยัดดอกเบี้ยได้ ซึ่งการคำนวณนี้จะช่วยให้ผู้กู้ทราบว่าการรีไฟแนนซ์เป็นการลงทุนที่คุ้มค่าหรือไม่ในระยะยาวนั่นเองค่ะ
ตัวอย่างการคำนวณ : นาย A ต้องการรีไฟแนนซ์บ้าน โดยคำนวณค่าใช้จ่ายในการรีไฟแนนซ์แล้วทั้งสิ้นอยู่ที่ 80,000 บาท โดยนาย A สามารถประหยัดเงินจากดอกเบี้ยได้เดือนละ 2,000 บาท ดังนั้นระยะเวลาคืนทุนของการรีไฟแนนซ์บ้านในครั้งนี้ คิดเป็น ระยะเวลาคืนทุน = 80,000 / 2,000 เท่ากับ 40 เดือน หรือประมาณ 3 ปี 4 เดือน
สรุปได้ว่า...การรีไฟแนนซ์บ้านครั้งนี้
คุ้มค่า : หากนาย A มีแผนจะถือครอง หรืออยู่อาศัยในบ้านหลังนี้เกินกว่าระยะเวลาคืนทุน หรือมากกว่า 3 ปี 4 เดือน การรีไฟแนนซ์บ้านครั้งนี้จะถือเป็นทางเลือกที่ดี เพราะค่าใช้จ่ายในการรีไฟแนนซ์จะสามารถคืนทุนได้จากการประหยัดดอกเบี้ยในระยะยาว
ไม่คุ้มค่า : หากนาย A มีการวางแพลนที่จะขายบ้าน หรือรีไฟแนนซ์เพื่อย้ายธนาคารก่อนที่จะถึงจุดคุ้มทุน การรีไฟแนนซ์บ้านครั้งนี้ก็อาจจะไม่คุ้มค่า เนื่องจากระยะเวลาสั้นเกินไป และยังไม่ถึงจุดคุ้มทุน
3. การประเมินความเสี่ยง และความยืดหยุ่นในการชำระหนี้
ปัจจัยอื่นนอกเหนือจากค่าใช้จ่ายในการดำเนินการรีไฟแนนซ์บ้าน และเรื่องของอัตราดอกเบี้ยแล้ว ผู้กู้ควรพิจาณาความยืดหยุ่นในการผ่อนชำระหนี้ เช่น กรณีต้องการขยายเวลาผ่อนชำระเพื่อลดยอดผ่อนต่อเดือน หรือกรณีลดระยะเวลาการผ่อนชำระเพื่อปิดจบหนี้ให้เร็วขึ้น เป็นต้น เพื่อให้แน่ใจว่าการรีไฟแนนซ์ครั้งนี้จะสร้างภาระเพิ่มในอนาคต
สรุปแล้ว การรีไฟแนนซ์สามารถช่วยลดภาระดอกเบี้ยได้จริง และช่วยทำให้การผ่อนบ้านง่ายขึ้น ทั้งนี้ก่อนจะตัดสินใจรีไฟแนนซ์บ้านควรทำความเข้าใจในเรื่องของค่าใช้จ่ายที่เกี่ยวข้อง และเปรียบเทียบอัตราดอกเบี้ยให้ดี รวมถึงคำนวณความคุ้มค่าที่จะได้จากการรีไฟแนนซ์บ้านครั้งนี้อย่างละเอียด เพื่อให้มั่นใจว่าการรีไฟแนนซ์นั้นเป็นการตัดสินใจที่ถูกต้องนะคะ
